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2017年12月中国城市房价排名
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《中国住房市场发展月度分析报告(201912)》

2019-12-28 09:05:52 住房大数据网 阅读
[导读:纬房指数显示核心城市房价继续小幅下调,小阳春或难以再现;一线城市中深圳创出新高北京仍然下跌,房价稳定难度加大;二三四线城市涨跌分化,部分城市房价波动性仍较强;核心城市住房租金较快下跌;部分城市应进一步消除房价上涨的潜在动力]

为促进房地产市场平稳健康发展,中国社科院财经战略研究院邹琳华住房大数据团队在2019年11月纬房指数监测分析的基础上,结合项目组对中国住房市场的长期跟踪研究,完成了2019年12月《中国住房市场发展月度分析报告》。作为研究方法创新,报告不再使用传统分析方法,而以大数据挖掘作为主要分析手段。本期报告同时也是中国社科院国情调研重大项目“房地产调控政策及其效果”阶段性成果。
一、核心城市房价继续小幅下调,“小阳春”或难以再现

2019年11月核心城市房价平稳回调,房价波动性进一步降低。反映全国24个核心城市房价综合变动的纬房核心指数显示,2019年11月,核心城市房价比上月下降了0.24%,比上年同月上涨了1.9%。这也是2019年8月以来,核心城市综合房价第四个月小幅下降。与2018年同期相比,核心城市房价的波动性显著降低。

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二手房成交量继续回落至近三年平均值附近,成交量有所萎缩但并未降至冰点。2019年11月,10大重点城市二手住房成交量指数为138.39,比10月下降了8.62%,与2017年以来的二手房成交量指数月度平均值大体相等。可见,下半年二手房成交量虽然持续下降,但仍处于正常值区间。二手住房成交量还远未进入有价无市的“冰冻区”。 

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制图:中国社科院财经战略研究院住房大数据项目组

随着政策走势的进一步明确和房价总体波动性的降低,2020年初房地产市场 “小阳春”现象或难以再度出现。
2019年初房价“小阳春”的出现,主要基于以下条件:一是2018年第4季度核心城市房价出现较快下滑,市场累积了一定的反弹动能;二是2019年初住房调控政策进入真空期,市场各方乐观推测调控政策可能转向。目前,这两项条件均发生较大变化。首先,2019年12月10日至12日举行的中央经济工作会议明确定调2020房地产政策,会议再次强调要坚持“房子是用来住的,不是用来炒的”的定位,要求全面落实“稳地价、稳房价、稳预期”的长效管理调控机制。2020年的房地产调控政策主线已经较为明朗,房地产市场借政策真空期进行预热的可能性已经大为降低。第二,2019年第4季度房价总体稳中趋降,并未出现大幅下调,因而市场累积的反弹动能也很小。综合看,2020年初,房地产市场总体不大可能再度出现明显的“小阳春”现象。 
二、一线城市中深圳创新高北京仍下跌,2020下半年房价稳定难度可能加大
一线城市纬房指数监测显示,自2019年7月以来,一线城市房价走势出现分化,深圳房价独自持续上行,而北京、上海、广州等城市继续调整。其中,北京房价下调速度要快于其它一线城市。纬房指数显示,由于2019年7月以来一线城市市场走势的持续分化,2019年11月一线城市中深圳房价创出历史新高,北京则进入2017年以来的新低。与2017年4月最高点相比,2019年11月北京房价约下跌了18.5%。广州的市场走势与北京非常相似,但是波幅要比北京略小。上海自2019年5月以来,房价的涨跌幅度相对较小,继续保持平稳调整的态势。

如果一线城市市场走势分化继续加大,2020年下半年一线城市房价稳定的难度可能加大。在最近几轮房地产小周期中,深圳往往领先于其它一线城市房价率先复苏,因而具有一定的市场风向标意义。本次深圳房价再度率先上涨,对其它一线城市的房价预期具有一定的正向影响。如果2020年下半年深圳房价涨势延续,其房价上涨态势可能会逐步会传导至其它一线城市。2020年下半年,一线城市房价稳定难度将加大。如果2020年下半年之前深圳房价涨势消退,一线城市住房市场有望维持总体稳定。

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三、部分二三四线城市房价波动性仍较大
在“房住不炒”的政策背景下,部分二三四线城市房价稳中有降。青岛、济南、中山、淄博、肇庆等少部分二三四线城市,近一年房价降幅大于9%,市场理性回归、泡沫缩小,居民购房负担降低。二线城市中,长沙房价水平相对较低,且近一年房价下降约5.99%,居民购房负担也有所减轻。重庆、天津、武汉、石家庄、福州、郑州等城市,近一年房价稳中略降,房地产泡沫扩张得到抑制。
部分城市房价波动性相对仍较大。纬房指数监测显示,苏州、南通、宁波、临沂、唐山、宿迁、洛阳等城市近一年二手房价涨幅在12%以上。其中苏州2019年11月房价环比下降1.74%,短期房价涨势初步得到控制。
环京房地产市场仍然平稳。2019年11月,作为环京风向标的廊坊(燕郊)房价环比下降0.54%,同比上涨4.62%。

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准一线城市纬房指数环比.png

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四、核心城市住房租金较快下跌
反映全国22个核心城市住房租金总体变化的纬房租金核心指数显示,核心城市住房租金继8月开始由涨转跌之后,11月租金继续较快跌。2019年11月,核心城市住房租金指数为101.67,环比下跌1.35%,同比下跌1.08%。2018年同期,核心城市住房租金也有类似的下降走势,但2019年租房市场景气度总体低于2018年。由于11月属于租房市场淡季,住房租金较快下跌总体属于季节性波动,同时也叠加了少部分经济增速下行因素的影响。
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一线城市尽管短期租金全部下跌,但总体向上趋势仍然没有改变。一线城市纬房租金指数显示,2019年11月,4个一线城市住房租金出现不同程度的环比下跌。其中北京环比下跌1.5%,深圳环比下跌1.6%。但从近两年的租金走势看,剔除季节性波动,一线城市住房租金仍然呈现向上的趋势。如果与2018年1月相比,深圳租金上涨了10.28%居一线城市首位,北京上涨了2.86%居一线城市末位。

五、对策建议
随着“房住不炒”及“因城施策”的推进,多数城市房价趋于平稳或稳中有降,这也有利于居民住房水平的提高和宏观经济的平稳。但也有部分城市的市场波动性较大,房价仍具备一定的上涨动力。对于这部分城市,应进一步消除房价上涨的潜在动力,促进市场回归理性。具体建议措施包括:
进一步清理部分城市现实仍然存在的住房去库存政策,严格控制城市更新与棚户区改造规模范围,避免扩大短期供求矛盾;
探索建立限竞房、共有产权房等低价住房供应制度,稳定居民房价预期,避免购房者因房价上涨集中入市;
进一步推进租购房同权,因地制宜清理购房优先入学、优先落户等不合理政策,逐步建立租购并举的市场体系。 
报告撰写人:
邹琳华  中国社科院财经战略研究院住房大数据项目组组长,中国社科院竞争力模拟实验室副主任,《中国住房市场发展月度分析报告》主编
王业强  中国社科院城市发展与环境研究所土地经济与不动产研究室主任,《房地产蓝皮书》主编
吕风勇  中国社科院财经战略研究院《中国县域经济发展报告》主编
数据整理:
叶冰阳  中国社科院财经战略研究院住房大数据项目组 研究助理 
附录:报告指标说明
纬房指数  纬房指数(原大数据房价指数BHPI的升级版本)为首个基于住房大数据和重复交易法的新型房价指数。通过新技术的应用,纬房指数有效规避了阴阳合同价、非理性报价、网签时间滞后、加总失真等技术难题,从而更为贴近居民家庭对房价涨跌的真实感受。纬房指数为公益性月度房价指数,目前包含纬房核心指数和纬房租金核心指数2个全国性综合指数,142个主要城市房价指数、约30个重点城市的住房租金指数及数十个重点城市的区县房价指数,每月中下旬完成上月指数。纬房指数现有定基、环比、同比3个维度,同时提供大数据房价中位数作为参考。纬房指数主要监测存量住房价格变动,新建商品住房价格变动暂不计入纬房指数。作为基于大数据的开放式房价指数,纬房指数的监测深度与广度将不断递进。纬房指数为大数据挖掘研究前沿成果,数据仅作为市场研究参考,住房市场评价以政府统计部门数据为准。
纬房核心指数  纬房核心指数综合了全国24个核心城市住房价格的变化,可作为中国房地产市场的重要晴雨表。24个核心城市分别为上海、北京、深圳、广州、天津、重庆、苏州、杭州、武汉、成都、南京、宁波、青岛、郑州、无锡、长沙、厦门、济南、西安、沈阳、大连、福州、南通、东莞,基本覆盖了中国最具经济竞争力的城市群体。其中包含一线城市4个,准一线城市4个,二线城市16个。纬房核心指数以2018年1月为房价基期,以各城市2017年商品住房销售额为指数权重进行综合计算。
十大城市二手住房成交量指数  十大城市的样本为北京、上海、成都、大连、武汉、苏州、深圳、南京、杭州、重庆。
纬房租金核心指数  纬房租金核心指数综合了全国22个核心城市住房租金的变化,可作为分析中国住房市场变化的重要参照系。22个核心城市分别为北京、成都、大连、东莞、广州、杭州、济南、南京、青岛、厦门、上海、深圳、沈阳、苏州、天津、武汉、长沙、重庆、福州、南通、宁波、无锡,基本覆盖了中国最具经济竞争力的城市群体。其中包含一线城市4个,准一线城市4个,二线城市14个。纬房核心租金指数以2018年1月为租金基期,以各城市2016年在岗职工工资总额为指数权重进行综合计算。
样本城市分级规则  一线城市(4个):北京、上海、广州、深圳;准一线(强二线)城市(4个):苏州、重庆、天津、杭州;一般二线城市(22个):武汉、成都、南京、宁波、青岛、郑州、无锡、长沙、厦门、济南、西安、沈阳、大连、福州、南通、东莞、哈尔滨、长春、石家庄、南昌、昆明、合肥;三四线城市:除前述城市之外的其它样本城市。
 
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